Ajankohtaista

Viime vuosina, kun kiinteistöjen arvonnousut ja tasaiset tuotot tuntuivat jatkuvan loputtomiin, saattoi monen avainluvun tarkasteleminen unohtua kiinteistösijoittamisessa kokonaan – tai ainakin jäädä vähemmälle huomiolle.

Nyt, kun pitkään jatkunut kiinteistön arvonnousu on vain muisto, ja kiinteistöjen arvot ovat pikemminkin laskeneet, monia sijoittajia varmasti kiinnostaa tietää, jatkuvatko arvonlaskut vai ollaanko jo niin sanotusti pohjalla. Varmaa vastausta tähän ei löydy keneltäkään, mutta tulevaa kehitystä, oli se sitten negatiivista tai positiivista, voi pyrkiä hahmottamaan tarkastelemalla rahaston absoluuttisia avainlukuja, kuten neliöhintoja, vuokratasoja, vuokrausastetta ja alkutuottoa.

Aloitetaan neliöhinnasta. Ostettaessa kiinteistöä on järkevä miettiä, mitä uuden kiinteistön rakentaminen maksaisi (ml. tontti). Vanhasta ei kannata maksaa uuden hintaa, joten ostohinnan tulee olla reilusti alle uuden vastaavan kiinteistön. Yksinkertaistaen voikin sanoa, että mikäli onnistuu ostamaan hyvällä sijainnilla uutta vastaavan kiinteistön ja reilusti alle rakentamiskustannusten, ovat lähtökohdat onnistuneeseen sijoitukseen olemassa. 

Vuokrataso ja sen kestävyys varsinkin pidemmällä aikavälillä ovat erityisen tärkeitä nyt, kun vuokria korotetaan elinkustannusindeksin mukaisesti useammalla prosentilla. Käytännössä mietittäväksi tulee, onko vuokrataso sellainen, jolla nykyisen vuokrasopimuksen päätyttyä vuokralainen on valmis kirjoittamaan jatkosopimuksen tai löytyy uusi vuokralainen.

Vuokrausaste on sinänsä helppo mittari. Muutaman prosentin vajaakäyttöä salkkutasolla ei tarvitse pelästyä, mutta mikäli vajaakäyttö alkaa olla kaksinumeroista, voi pohtia, onko kiinteistöillä järkevä sijainti, ovatko ne päässeet huonoon kuntoon, vai ovatko vuokrapyynnit liian kovia. Usein vajaakäyttö on yhdistelmä näitä kaikkia.

Viimeisenä nostaisimme esille alkutuoton eli kiinteistön nettovuokratuoton jaettuna kiinteistön arvolla. Periaatteessa mitä pienempiriskinen kiinteistö on kyseessä, sitä pienempään tuottoon sijoittaja on valmis tyytymään. Perusolettama on, että pidemmällä aikavälillä tämän tuoton tulisi kuitenkin olla korkeampi kuin saatavilla oleva riskitön korkotuotto. Kyseinen riskitön korkotuotto taas on vahvasti kytköksissä kiinteistösijoittamisessa käytettävän velan kustannukseen. Mikäli kiinteistö tuottaa vähemmän kuin sen rahoitus aiheuttaa kustannuksia, ei yhtälö ole toimiva pidemmällä aikavälillä.

On tärkeä muistaa, että todellisuudessa kiinteistösijoittaminen on monimutkaisempaa toimintaa kuin näiden muutaman avainluvun seuraaminen. Voi esimerkiksi olla perusteltua ostaa kiinteistö, joka tuottaa vähemmän kuin rahoitus maksaa, mikäli on odotettavissa, että vuokratasoja pystytään tulevaisuudessa nostamaan merkittävästi. Reaalikorko lienee siis kiinteistösijoittamisessa kenties tärkeämpi asia kuin nominaalinen korkotaso kullakin hetkellä. Rahoituksen osalta on syytä mainita myös se, että tämänhetkinen negatiivinen uutisointi koskien kiinteistösijoittajia kohdistuu pitkälti korkeasti velkaantuneisiin yhtiöihin, joilla on paljon erääntyviä tai korkosuojaamattomia lainoja. Tällaiset yhtiöt voivat joutua pääomituksen eteen tai jopa realisoimaan omistuksiaan. Kiinteistösijoittajia on siis monenlaisia.

Erikoissijoitusrahasto UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

Alla UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston avainluvut, jotka ainakin salkunhoidon mielestä ovat ”meriveden kestäviä”. Näihin kun yhdistää vielä esimerkiksi Norjan ja Ruotsin vahvan ennustetun väestönkasvun ja valtioiden alhaisen velka-asteen, näkisimme, että ainekset hyviin tuottoihin tulevina vuosina ovat olemassa.

Neliöhinta (Kiinteistöjen arvo / kiinteistöjen pinta-ala) = noin 1 850 euroa/m2

Nettovuokrataso ((Kiinteistöjen arvo x alkutuotto) / kiinteistöjen pinta-ala) / 12 = 10,5 euroa/m2/kk

Vuokrausaste 99 %

Alkutuotto 6,8 %

Korkosuojaus 65 %

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston seuraava merkintäpäivä on 29.9. Lue lisää ja tee merkintä »

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Esitetty informaatio perustuu United Bankersin omiin arvioihin ja United Bankersin luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja United Bankers voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin.